5 住宅

5.0.1 住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。
  5.0.1A  宜安排一定比例的老年人居住建筑。
5.0.2 住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
  5.0.2.1 住宅日照标准应符合表5.0.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规定：
 （1） 老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；
 （2） 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
 （3） 旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

表5.0.2-1 　　　　　住宅建筑日照标准

注：1、建筑气候区划应符合本规范附录A第A.0.1条的规定。
       2、底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。
  5.0.2.2  正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表5.0.2-2不同方位间距折减系数换算。

表5.0.2-2　　　　　不同方位间距折减换算表

注：1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。
       2、L为当地正南向住宅的标准日照间距(m)。
       3、本表指标仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。

  5.0.2.3  住宅侧面间距，应符合下列规定：
    (1)条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m；
    (2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
5.0.3  住宅布置，应符合下列规定：
  5.0.3.1  选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑；
  5.0.3.2  面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路；
  5.0.3.3  在I、II、IV、VII建筑气候区，主要应利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭；在III、IV建筑气候区，主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求；
  5.0.3.4  在丘陵和山区，除考虑住宅布置与主导风向的关系外，尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响；
  5.0.3.5 老年人居住建筑宜靠近相关服务设施和公共绿地。
5.0.4 住宅的设计标准，应符合现行国家标准《住宅设计规范》GB50096-99的规定，宜采用多种户型和多种面积标准。
5.0.5 住宅层数，应符合下列规定：
  5.0.5.1 根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构；
  5.0.5.2 无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。
5.0.6 住宅净密度，应符合下列规定：
  5.0.6.1 住宅建筑净密度的最大值，不应超过表5.0.6-1的规定。

  5.0.6.2  住宅建筑面积净密度的最大值,不宜超过表5.0.6-2的规定。

住宅建筑面积净密度控制指标（万㎡/h㎡）      表5.0.6-2

条文说明

5.0.1 本条主要是在居住区分级规模和居住区外部环境条件确定的基础上，对在住宅用地上进行住宅建筑规划提出原则性要求。

住宅用地的条件（如地形、地貌、地物等自然环境条件和当地的用地紧张状况以及对住宅层数与密度的要求）、住宅选型（主要指平面形状、形体和户型）、当地住宅朝向、日照间距标准要求和不同使用者的需要等自然环境因素与客观条件及要求，对住宅建筑的布置方式、组团间的组合方式和大小空间、层次的组织创作都有密切的关系，且互相制约，在规划设计中必须综合考虑。这在正文第5.0.2～5.0.6条中作了具体规定。

5.0.1a 随着人口老龄化的发展，老年人居住建筑应成为现代居住区的一个重要组成部分，由于各地情况的差异，本规范仅提出原则性的规定，各地应结合实际情况，由地方城市规划行政主管部门提出具体指标要求和方式。

5.0.2 住宅建筑间距分正面间距和侧面问距两个方面。凡泛称的住宅间距，系指正面间距。决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，说明绝大多数地区只要满足日照要求，其他要求基本都能达到，仅少数地区如纬度低于北纬25°的地区，则将通风、视线干扰等问题作为主要因素。因此，本规范确定住宅建筑间距，仍以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设和视觉卫生与空间环境等要求为原则，这符合我国大多数地区的情况，也考虑了局部地区的其他制约因素。

根据这一原则，本规范确定住宅建筑和公共服务设施中的托、幼、学校、医院病房楼等建筑的正面间距均以日照标准的要求为基本依据，并作了具体规定，侧面间距则以其他因素为主，提出了规定性要求。

一、住宅建筑日照标准

决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素，一是所处地理纬度及其气候特征，二是所处城市的规模大小。我国地域广大，南北方纬度差约50余度，同一日照标准的正午影长率相差3～4倍之多，所以在高纬度的北方地区，日照问距要比纬度低的南方地区大得多，达到日照标准的难度也就大得多。

大城市人口集中，因此城市用地紧张的矛盾比一般中小城市要大，这是一个普遍性规律。由此，同一地理纬度的同一日照标准，小城市能达到的中等城市不一定能达到，中等城市能达到的大城市可能很难达到。从全国140余个居住区的调查表明，北纬25° 及以南地区如昆明、南宁等城市，现行住宅日照间距已达到或接近冬至日日照1h的标准；北纬30°上下、长江沿岸一带第Ⅱ、Ⅲ建筑气候区的南京、杭州、常州、武汉、沙市、重庆等城市的现行日照间距则仅接近大寒日日照1h；而北纬40°以上、第Ⅰ建筑气候区的长春、沈阳、哈尔滨、牡丹江、齐齐哈尔、佳木斯等城市的现行住宅间距则连大寒日日照1h也未能达到。根据我国的这一实情，本规范日照标准的确定，以综合考虑地理纬度与建筑气候区划和城市规模（大城市与小城市有别）两大因素为基础，考虑实际与可能，以多数地区适当提高日照标准，少数地区（主要是第Ⅴ气候区和纬度较低地区已达到冬至日照1h的城市）不降低现行日照标准，即以分地区分标准为基本原则。同时，在建筑日照标准的计量办法上也力求提高科学性与合理性。 本规定较原有标准有几点改进：

1.改变过去全国各地一律以冬至日为日照标准日，而采用冬至日与大寒日两级标准日。过去，我国有关文件曾规定“冬至日住宅底层日照不少于一小时”。从表1反映的实施情况看全国绝大多数地区的大、中、小城市均未达到这个标准。大多数城市的住宅，冬至日前后首层有一个月至两个月无日照，东北地区大多数城市的住宅，冬至日日照遮挡到三层、四层。这些城市若适当提高日照标准，仍不可能达到首层住宅冬至日有日照的要求，更达不到冬至日日照标准，因而，无法以冬至日为标准日，而只能采用第二档次即大寒日为标准日。据此，本规范采用冬至日和大寒日两级标准。

国际上许多国家也都按其国情采用不同的日照标准日：原苏联北纬58°以北的北部地区以清明（4月5日）为日照标准日（清明日照3小时），北纬48°～58°的中部地区以春分、秋分日（3月21日、9月23日）为标准日，北纬48°以南的南部地区采用雨水日（2月19日）为标准日（参照前苏联建筑规范СНИПⅡ一6075）；原西德的标准日相当于雨水日；欧美、伦敦采用的标准日为3月1日（低于雨水日，高于春、秋分日）等，所以，采用冬至日与大寒日两级标准日，既从国情出发，也符合国际惯例。

2.随着日照标准日的改变，有效日照时间带也由冬至日的9时至15时一档，相应增加大寒日8时至16时的一档。有效日照时间带系根据日照强度与日照环境效果所确定。实际观察表明，在同样的环境下大寒日上午8时的阳光强度和环境效果与冬至日上午9时相接近。故此，凡以大寒日为日照标准日，有效日照时间带均采用8时至16时；以冬至日为标准日，有效日照时间带均为9时至15时。

有效日照时间带在国际上也不统一，一般均与日照标准日相对应，如原苏联南部地区以雨水日为日照标准日，有效日照时间带为7时至17时；日本的北海道则采用9时至15时，其他地区8时至16时。

综上所述，本规定按建筑气候分区和城市规模大小将日照标准分为三个档次，即第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城市不低于大寒日日照2h，第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的中小城市和第Ⅳ气候区的大城市不低于大寒日日照3h，第Ⅳ气候区的中小城市和第Ⅴ、Ⅵ气候区的各级城市不低于冬至日日照h。据此规定，比较各地现行日照间距，（表1）第Ⅱ、Ⅲ气候区的大中城市大多由现行的接近大寒日日照lh提高到大寒日日照2h，难度不大；第Ⅳ气候区大城市的日照标准有的保持现行水平，有的略有提高，难度也不大。中小城市的日照标准提高的幅度与大城市提高的幅度有的相当，有的略高一些；第Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ气候区的现行日照间距已达到或接近本标准。提高幅度较多的是第Ⅰ气候区中北纬45°以北的哈尔滨、齐齐哈尔等大城市和一些中等城市，其中大城市难度较大一些，但据调查反映，现行日照标准过低，居民反应较大，本规范仅作适当提高是完全必要的，通过努力是可以达到的。

3. 老年人的机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，因此，为老年人服务的各项设施要有更高的日照标准，在执行本规定时不附带任何条件。

4.针对建筑装修和城市商业活动出现的问题，如增设空调机、建筑小品、雕塑、户外广告等已批准的原规划设计中没有的室外固定设施，规范要求其不能使相邻住宅楼相邻住户的日照标准降低，但栽植的树木不在其列。

5.旧区改建难是我国城市建设中面临的一大突出问题，正文条文中规定各地旧区改建的日照标准可酌情降低，是指在旧区改建时确实难以达到规定标准才能这样做。为避免在旧区改建中执行本规范时可能出现的偏差，同时也是为了保障居民的切身利益，无论在什么情况下，降低后的日照标准都不得低于大寒日一小时。此外，可酌情降低的规定只适用于各申请建设项目内的新建住宅本身，任何其他情况下的住宅建筑日照标准仍须符合表5.0.3-1的规定。

6.不同方位的日照间距折减指以日照时数为标准，按不同方位布置的住宅折算成不同日照间距，通常应用于条式平行布置的新建住宅之间。本表作为推荐指标供规划设计人员参考，对于精确的日照间距和复杂的建筑布置形式须另作测算。

表1 全国主要城市不同日照标准的间距系数

注：①本表按沿纬向平行布置的六层条式住宅（楼高18.18m，首层窗台距室外地面1.35m）计算。

       ②“现行采用标准”为90年代初调查数据。

二、住宅建筑侧面间距，除考虑日照因素外，通风、采光、消防，特别是视觉卫生以及管线埋设等要求往往是主要的影响因素。这些因素的情况比较复杂，许多城市都按照自己的情况作了一些规定，但规定的标准和要求差距很大。如高层塔式住宅，其侧面有窗且往往具有正面的功能，故视觉卫生因素所要求的间距比消防要求的最小间距13m大得多。北方一些城市对视觉卫生问题较注重，要求高，一般认为不小于20m较合理，而南方特别是广州等城市因用地紧张难以考虑视觉卫生问题，长此以久也就比较习惯了，未作主要因素考虑，只要满足消防要求即可。中高、多层点式住宅也有类似情况。同时，侧面间距大小对居住区的居住密度影响较大，大多数地区都卡得较紧，因此难以定出一个较为合理而各地又都能接受的规定。

根据上述情况，本规范仅按照国内现行的一般规律，对条式住宅侧面间距做出具体规定；对高层塔式住宅、多层、中高层点式住宅同侧面有窗的各种层数住宅之间的侧面间距，仅提出“应考虑视觉卫生因素，适当加大间距”的原则性要求。具体指标由各城市城市规划行政主管部门自行掌握。

5.0.3 对住宅建筑的规划布置主要从五个方面作了原则性规定。其中面街布置的住宅，主要考虑居民，特别是儿童的出入安全和不干扰城市交通，规定其出人口不得直接开向城市道路或居住区级道路，即住宅出人口与城市道路之间要求有一定的缓冲或分隔，当面街住宅有若干出人口时，可通过宅前小路集中开设出入口。

另外，根据调查老年人的一般独立出行的适宜距离小于300m，因此，在安排老年人住宅时应尽量靠近绿地和相应的设施。

5.0.4 对住宅的户型及面积标准，考虑到为适应住宅商品化发展要求和满足不同层次的居民对不同户型标准的需求，是居住区规划中不可回避的问题，故正文条文中提出，住宅建筑“宜采用多种户型和多种面积标准，并以一般面积标准为主”的原则性要求。

5.0.5～5.0.6 本条对住宅建筑的层数与密度分别做了规定：

一、住宅层数影响到土地开发强度、利用率以及空间环境。由于本规范是对城市局部地段的居住区而言，而不是针对整个城市，因此，规范要求居住区规划考虑住宅数指标，而经济的住宅层数与合理的层数结构由各城市根据本规定的原则自行确定。

二、住宅建筑净密度越大，即住宅建筑基底占地面积的比例越高，空地率就越低，绿化环境质量也相应降低。所以本指标是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素，必须合理确定。决定住宅建筑净密度的主要因素是层数和决定建筑日照间距的地理纬度与建筑气候区划。正文表5.0.6-1由建筑气候区划和住宅层数两个因素作为指标的分类依据，其中建筑气候区划按照地理纬度关系分成三组。

鉴于目前我国居住区规划建设中存在建筑密度日趋增高的倾向，而几乎不存在建筑密度过低的现象，为使居住区用地内有合理的空间，以确保居住生活环境质量，故本指标仅对住宅建筑净密度最大值提出控制。对最低值的控制，既缺少标准依据，实际意义也不大，故未作规定。

正文表5.0.6-1中的指标是在对全国140余个居住区的统计资料分类和分析的基础上，综合考虑了国家对城市绿化的有关规定（见第七章）而确定的。

三、住宅建筑面积净密度，是决定居什区居住密度（住宅建筑面积毛密度或人口毛密度）的重要指标。由于居住区用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅建筑面积净密度高，该居住区的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。

1.住宅建筑面积净密度的决定因素主要是住宅层数和决定日照间距的地理纬度与建筑气候区。正文表5.0.6-2即由这两项因素作为指标的分类依据。

2.根据我国居住区规划建设中目前存在的问题和倾向，主要是提高密度以最大可能地提高经济效益，而不顾居住区环境质量，因此，本规范只做出住宅建筑面积净密度最大值的控制指标。同上款理由，也未对最低值作规定。

3.住宅建筑面积净密度最大值的确定依据：一是不同层数住宅在不同建筑气候区所能达到的最大值。二是考虑居住区基本环境质量要求。正文表5. 0.6-2中的低层、多层与中高层三栏的数值，就是根据全国140余个居住区的资料综合分析的基础上，以正文表5.0.6-1中规定为准，再与理论计算值验核后提出的。 但高层住宅一栏的指标则主要是根据环境容量确定。虽然住宅建筑面积净密度并不能全面地反映居住区综合环境状况，但却直接反映住宅用地上的、环境容量中的建筑量和人口量。显然，住宅建筑面积净密度过大，就是住宅用地上的环境容量过大，即建房过多、住人过挤，就会影响居住区环境质量——包括空间环境效果和生态环境状况。本规范所定指标系根据北京、上海和广州等大城市的有关规定和实际效果确定，即各建筑气候区的全高层居住小区或组团的住宅建筑面积净密度均不宜超过每公顷3.5万m2。